COZUCHI(コズチ)の評判は?実際に投資中の筆者がメリットとデメリットを詳しく解説!過去に元本割れがないが怪しいか?

私もCOZUCHIで投資しています!
2024年近くまで株式は不調だと考えているので、優先劣後構造がある不動産投資はリスクを軽減でき、メリットが大きいと考えています。

こんにちは、みたお(@mitao_kabu99)です。

2022年中旬から世界的に株式市場は低迷してますが、このようなときには他の投資先を探したいですね。

そこでおすすめできるのが、「不動産クラウドファンディング」です。この記事では不動産投資型クラウドファンディングの「COZUCHI(コズチ)」について紹介します。

あなたは「不動産投資」と聞くとどのようなことを考えますか?
「お金がかかりそう」「詳しくないと損をしそう」と考える人も多いかもしれません。

COZUCHIは過去にリターンがマイナス(元本毀損)になったことはありません。さらに当初想定利回りの20倍のリターンをだしたファンドも存在します。

この記事をみればCOZUCHIの投資はなんでリスクが小さく、リターンが大きいのかがわかります。
「簡単には当選しない」「事前にファンドの劣後出資割合を確認しておくべき」という2点から、投資家登録をしておいて準備しておいたほうがいいですよ。

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COZUCHI
COZUCHIの特徴
COZUCHIの特徴

こちらの記事で不動産クラウドファンディング事業者をまとめています。

不動産投資と一言で言ってもその中身は様々です。一般的には不動産へ投資する方法には以下のようなものがあります。

不動産への主な投資方法
  • 不動産現物の購入
  • 投資信託(REIT)
  • 不動産投資型クラウドファンディング

この3つの不動産への投資は簡単に説明するとこのような違いがあります。

スクロールできます
現物
不動産投資
REIT不動産投資型
クラウドファンディング
投資額数百万円~数万円~1万円~
物件の所有ありなしなし
期間比較的長期比較的短期比較的短期
(特定期間)
流動性低いが可能高い原則譲渡できない
投資物件の選択可能不可可能
手間かかるなしなし
不動産投資の比較

不動産は株式市場とは異なる動きをするため、不動産へ投資することは分散投資になり、リスク軽減につながります。不動産投資型クラウドファンディングはREITと同じく少額から可能な不動産への投資方法です。

目次

COZUCHI(コヅチ)の仕組み 過去に元本割れがない理由

COZUCHI

COZUCHI1口1万円から不動産へ投資ができる不動産投資型のクラウドファンディングサービスです。
サービス開始から50以上のファンドを運用していますが元本毀損や配当遅延が一度もありません。(2022年11月2日現在)

COZUCHIはもともと2019年に不動産特定共同事業開始から10年を経て、「WARASHIBE」という名で不動産小口化投資商品の提供を開始しました。2021年に「WARASHIBE」から「COZUCHI」に名前を変更して、さらなる飛躍を見せています。

会社名LAETOLI株式会社
設立1999年5月20日
資本金1億円
代表者代表取締役 武藤 弥
登録免許宅地建物取引業者 東京都知事(5)77822号
不動産特定共同事業者 東京都知事 第60号
金融商品取引業 関東財務局長(金商)第740号
所在地〒107-0062
東京都港区南青山二丁目26番1号
D-LIFEPLACE南青山2F
運営会社情報

COZUCHI(コヅチ)の運用 優先劣後構造の仕組み

COZUCHI(コヅチ)の運用はこのような仕組みになっています。
優先劣後構造をとっており、一般の投資家のリスクを下げてくれます。

COZUCHIの仕組み
COZUCHIの仕組み

優先劣後構造とは

優先劣後構造は、優先部分を保有する投資家が、劣後部分を保有する投資家より優先して配当を受ける権利を持つ仕組みです。上の図だと優先部分は一般の投資家、劣後部分がクラウドファンディング事業者です。

また価格の下落などで損失が発生した場合も劣後出資者から損失を負担します。(事業者分の資金からまず補填する)
その為、一般投資家の元本毀損リスクが減るわけです。

劣後出資者でもカバーしきれない損失の場合は一般投資家も損失を補填する可能性があります。
100%元本毀損のリスクがないというわけではありません。

優先劣後構造の詳細はこちらの記事で解説しています。

劣後出資比率は5~15%が中心 ファンドによって違うので要チェック

COZUCHIの劣後出資比率は5~15%が多く、10%前後のファンドが多い印象です。劣後出資比率が高いほど、損失がでても優先して補填してくれるので安全性が高くなるといえます。

劣後出資比率は各ファンドの契約成立前交付書面から確認できます。

ファンド情報
出典:COZUCHI ファンド情報

契約成立前交付書面はログインしないと確認できません。ログインには投資家登録が必要です。投資家登録は無料なので、まずは投資家登録登録だけはしておきましょう。15分で可能です。

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COZUCHI
契約成立前交付書面
出典:COZUCHI 契約成立前交付書面

劣後出資の割合はファンドによって異なりますので、必ずチェックしておきましょう!

元本毀損がない 安心の実績

COZUCHIは、WARASHIBE時代から含めて過去に元本毀損/配当遅延が一度もありません。上で説明した優先劣後方式も含め、投資家は安定したリターンが計算できるところは大きなメリットです。

過去の実績
過去の実績

他社と比較した結果

他社と比較しても優れているのが、平均の募集額です。これだけでもcozuchiの人気がわかります。

また、不動産投資は他の投資と比べると比較的長期になるので、資金が拘束される時間も長くなりますが、cozuchiは途中換金可能なので不測の事態にもそなえることができ嬉しいポイントといえます。

途中換金には手数料がかかるので注意が必要です。詳細は次のデメリットで説明しています。

他社との比較
他社との比較

高い利回りを実現できているのは、配当にリターンの上限を設けていないからです。不動産クラウドファンディングの配当は、優先出資者に優先的に配当される一方でキャピタルゲインの配当利回りに上限が設定されるのが一般的ですが、COZUCHIでは上限なく分配されるので、高い利回りが実現できます。

実際に予定利回り12%に対して、283.5%の利回りを実現したファンド実績もあります。

高いリターン
高いリターン

利回りが上振れする!? 平均利回り(年利)の実績は23.1%

リターンの上限がないことは上で紹介しましたが、実際に平均利回りは想定利回りを大きく超えています。

以下は2022年12月度の四半期レポートの抜粋です。この利回りは驚異的といえます。平均運用期間が想定より短くなっており、早期償還が多いのは良し悪しがありますが、それによって実績利回りが上昇していると考えられます。

運用実績
実績運用利回り

これは上でも紹介している配当ポリシーによるものです。

COZUCHIが想定より儲かったなら、投資家の皆様にも追加で配当します

COZUCHI 公式note 他では聞けない!COZUCHIのハナシ#8 
画像をクリックすると公式noteにとべます

マイページからは資産状況が確認できる

マイページからは現在の資産状況ファンド別の運用状況をチェックすることができます。他にも取引履歴や買取申込などもマイページから可能です。

マイページ
マイページ
COZUCHI

COZUCHI(こずち)の口コミ 投資自体には良い評価が多いが当たらない

COZUCHIの口コミはどのようなものがあるか見てみます。

COZUCHIは人気ファンドが多いですが、申し込みがすぐに埋まってしまうようですね。
アクセスできなかったという意見も見かけました。
一方で実際に申し込みができた人もいるようです。

基本的に悪い口コミは「全然つながらない」といったものが多いですね。
損をしたといったものは見当たりませんでした。

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COZUCHI

COZUCHI(コヅチ)のメリットとデメリット

メリットとデメリットの図

募集ファンドも超人気のCOZUCHI(コヅチ)ですが、メリットだけというわけではありません。
メリットとデメリットのどちらも理解しておきましょう。

COZUCHI(コヅチ)のメリットは安定したリターン

新規ファンドの募集が多い

COZUCHIのよいところは募集ファンドが月に2~3本程度あるところです。多くの不動産投資型クラウドファンディングはそこまで回転が速くないので、投資できるファンドがないということになりがちですが、COZUCHIの場合は申込できるファンドが多いため常に備えておきたいところです。

ただし当選するかは別問題です。
当選するのはかなり難しい…

リターンの上限がない

COZUCHIでは優先出資者に優先的に配当されるにもかかわらず、配当利回りに上限がありません。
高いリターンを期待できることは投資家にとってありがたいですね。

COZUCHIは「商品設計は、リスクは低く、リターンはできるだけ大きく」の実現を目指しています。
事実、想定利回りの20倍以上の実績を出しているファンドも存在します。

運用終了した高利回りのファンド
運用終了した高利回りのファンド

最低1万円から投資が可能

現物の不動産投資では数百万円の費用がかかります。

COZUCHIでは最低1万円から投資が可能です。
比較的少額から投資ができることはリスクを下げることもつながります。

優先劣後方式を採用しており、リスクをさげてくれる

優先劣後方式をとっており、損失のリスクを下げてくれます。
優先劣後方式については上で説明していますので確認してください。

COZUCHIではサービス開始から元本毀損をしているファンドはありません。

いつでも換金可能

通常、クラウドファンディングでは運用期間中の換金ができませんが、COZUCHIではいつでも換金が可能です。
換金にはいくつか注意点があります。

換金手続きには事務手数料3~5.5%がかかります。
換金金額は出資金額を基本としつつも、換金申請時の公正な価格での換金となります。
リーマンショック等の金融危機などが生じた場合は換金制度を緊急停止する可能性があります。

COZUCHI

COZUCHI(こずち)のデメリットは当たらないこと

元本保証ではない

これは投資全般にいえることですが、元本保証ではありません。

ただし、優先劣後方式を採用することにより元本毀損のリスクは下げてくれています。

簡単には当選しない

口コミでも紹介した通り、COZUCHIの募集は非常に人気があり申し込んでも当選しないことは多いです。

デメリットというよりも、理解しておくべきことですね。当選しないとこんなメールがきて残念になります。めちゃくちゃ当たりにくいのでとりあえず投資家登録して申込できる準備をしておくのがおすすめ。

落選メール
落選メール
COZUCHI

分配金に税制優遇はない

株式投資型クラウドファンディングではエンジェル税制が受けられる場合があります。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングでは分配金に税制優遇措置がありません。

COZUCHI(こずち)の運用ファンド紹介

COZUCHIの過去案件はすべて想定利回りを上回っています。
100%を超える実質利回りを実現したファンドも存在します。

各ファンドの概要から戦略や背景などを確認することが可能です。ファンドの詳細は確認しておきましょう。

COZUCHI(コヅチ)の過去案件(2022年10月時点)

2022年10月28日時点の全プロジェクト 利回り比較(クリックすると開きます)
ファンドNo想定利回り実質利回りファンド概要
604.5%世田谷区下馬一棟レジデンス
594.5%新橋事業用地Ⅱ
585.3%新橋事業用地Ⅰ
575.0%神宮前開発プロジェクト
569.0%渋谷駅前開発プロジェクト
555.0%自由が丘一等ビル
547.0%広尾一等ビル
536.0%新宿区<曙橋>事業用地
525.0%市ヶ谷区分オフィス
515.0%市ヶ谷区分店舗
506.0%湯島事業用地
494.5%秋葉原事業用地
488.0%代々木公園事業用地
488.0%伊東市川奈リゾート開発用地
464.0%虎ノ門再開発プロジェクト
456.0%新宿区曙橋事業用地
4410.0%六本木専業用地Ⅱ
434.5%広尾区分店舗フェーズ2
4210.0%代々木公園事業用地
416.0%稲村ケ崎開発プロジェクト
4013.0%24.5%生活利便性に富む街 学芸大学エリア
3910.0%11.5%後世に受け継ぐ銀座のメタボリズム名建築Ⅱ
386.5%6.5%渋谷広尾借地プロジェクト
376.0%歴史ある閑静な高級住宅街 西麻布エリア
367.5%都市を繋ぎ未来をつくる リニア開発プロジェクト
3510.0%10.5%後世に受け継ぐ銀座のメタボリズム名建築
344.5%4.5%閑静な高級住宅街が広がる街 広尾エリア
3310.0%10.0%国際色豊かな都心一等地 港区六本木エリア
325.5%13.0%渋谷から少し離れた閑静な住宅街 神泉エリア
316.0%14.5%昔ながらの商店街が魅力 下赤塚エリア
306.0%11.9%隅田川に接する街、中央区八丁堀エリア
296.0%奥渋谷に広がるグルメの街 神泉エリア
2810.0%11.0%海や山に囲まれた自然豊かな街湘南平塚エリア
274.5%20.2%都内有数の文教地区目白エリア
2610.0%リニアの玄関駅 品川区高輪大規模再開発エリア
2520.0%36.3%港区六本木エリア都心一等地の事業用地
244.5%7.5%オフィス街と住宅街が混在する江東区東陽町エリア
238.0%8.6%日本屈指の温泉リゾート地 伊藤エリア
225.0%5.0%都内屈指の人気住宅地 三宿エリア
2112.0%15.2%人情溢れる商店街が魅力閑静な住宅街、田畑エリア
209.0%63.1%ITスタートアップ企業注目の町、五反田
194.5%4.5%都内屈指の高級美食エリア南麻布・広尾
1812.0%283.5%自然とともに生まれ変わる街、武蔵関
1750.9%110.5%ヒーローに愛された街、祖師ヶ谷大蔵
1646.9%62.2%大人を魅了する街、恵比寿
1510.0%24.1%企業を支える街、武蔵新城
144.5%4.5%暮らしが根付く街、経堂
136.0%6.0%海と暮らす街、湘南、茅ケ崎
124.5%4.5%東京7区分リスク分散型
114.0%4.0%レトロとトレンドが共存する街、三軒茶屋
102.0%8.0%国際色溢れる価値ある都心、広尾
84.2%4.2%国際色溢れる価値ある都心、広尾
76.0%6.0%暮らしが根付く街、経堂
65.0%5.0%ITの発展を支える街、五反田
54.2%4.2%国際色溢れる価値ある都心、広尾
46.0%6.0%利便性がよく、住みやすい街、品川区。
36.0%6.0%暮らしが根付く街、経堂
26.0%6.0%暮らしが根付く街、経堂
16.0%6.0%暮らしが根付く街、経堂
2022年12月30日時点のプロジェクト ※実質利回りが空欄なのは運用中などで現在不明なもの

世田谷区下馬一棟レジデンス 【当選しました】

世田谷区下馬一棟レジデンス
想定利回り(年利)4.50 %
運用期間12ヶ月
募集総金額231,850,000 円
劣後出資比率9.1%
収益キャピタルゲイン:3.90%

こちらの案件に当選したので今後注視していきます!

当選メール
当選メール

代々木公園事業用地【運用中】

代々木公園事業用地ファンド
代々木公園事業用地ファンド

募集金額36億円のCOZUCHI市場最大のファンドでしたが、あまりに人気で3時間あまりで申し込みが完了しました。
COZUCHIでは初のAll or Nothing方式でしたが、問題ありませんでした。

想定利回り(年利)10.00 %
運用期間12ヶ月
募集総金額3,600,000,000 円
収益キャピタルゲイン:9.90%
方式All or Nothing方式

武蔵関【運用終了】

COZUCHIの中で最大のリターンを出したファンドです。実績利回りは想定利回りの23倍以上を出しています。応募率100%(他のCOZUCHIのファンドは応募率が100%を超えることが多い)でしたので、そんなに人気がなかったにもかかわらずこのリターンだったということですね。

想定利回り(年利)12.00 %
実績利回り(年利)283.5%
運用期間12ヶ月
募集総金額55,000,000 円
収益キャピタルゲイン:3.00%、インカムゲイン:9.00%

COZUCHIでの分散投資はおすすめ

ここまで読んでいただきありがとうございました。

不動産へ分散投資をすることはリスク軽減につながるため有効な投資といえます。
不動産投資型のクラウドファンディングであれば少額からの投資も可能です。

COZUCHIは過去元本毀損がなくリスクがある程度低く不動産への投資が可能になります。
あなたも利用してみてはいかがでしょうか。

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COZUCHI

ありがとうございました。

【他にも利回りが高い不動産投資型クラウドファンディング】
victory fund (ビクトリーファンド)は国内不動産に投資できる不動産投資型クラウドファンディングですが、想定利回りはかなり高く、8~10%程度です。

クリックして応援してくれると嬉しいです。

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