こんにちは、みたお（@mitao_kabu99）です。
COZUCHIは私が一番利用している不動産投資型のクラウドファンディング事業者です。COZUCHIの特徴の1つとして、「想定利回りよりも実績利回りが上振れる」ことがあるというものがあります。
実際に2024/4/30時点で運用終了しているファンド74件のうち、34件で想定利回りよりも実績利回りが上振れました。平均の実績利回りは17.2%を超えています。この記事ではもう少し詳しく調べてみます。
COZUCHIの詳細はこちらの記事で紹介しているので興味がある人はチェックしてください。
想定利回りがやや高めで、調達金額が小さめのファンドが理想？
いくつかの切り口でファンドの実績を調べてみました。現在運用中のファンドは入っていません。また、No71のファンドは実績が暫定となっていたため除外しており、73件を対象にしています。対象の年は募集開始をベースにしているので、集計方法によって若干変わる点はご了承ください。
ファンドの実績はこちらのCOZUCHIホームページで確認できます。
| 年 | ファンド数 | 実績超過ファンド数 |
|---|---|---|
| 2024 | 6 | 3 |
| 2023 | 6 | 1 |
| 2022 | 27 | 12 |
| 2021 | 21 | 16 |
| 2020 | 13 | 1 |
これを見ると、2021年が上振れ率が非常に高いことがわかります。さらにいうと、COZUCHIで過去最高の上振れをしているNo18練馬区武蔵関の283.5%も2021年で、この年は他にも上振れ率が高いファンドがありました。
2022年以降も上振れしているファンドは多いですが、前年よりも落ち着いてきています。そのため、ここからの分析は2022年以降のファンドを対象にしてみます。今度は2022年以降のファンド39件で想定利回り、調達金額別の実績です。
| 分類 | 範囲 | 対象ファンド数 | 実績超過ファンド数 | 超過の平均利回り |
|---|---|---|---|---|
| 想定利回り | 5%未満 | 10 | 3 | 25.4% |
| 5%～8%未満 | 20 | 10 | 16.2% | |
| 8%以上 | 9 | 4 | 22.2% | |
| 調達金額 | 300（百万円）未満 | 11 | 8 | 22.9% |
| 300～1000（百万円） | 20 | 6 | 19.1% | |
| 1000（百万円）以上 | 8 | 3 | 9.7% |
母数が少ないのでどれだけ意味があるか微妙ではありますが、この数字を見ると、想定利回りは小さいものよりも少し高めの想定利回りのほうが実績が上回る可能性が高いかもしれません。また、当然かもしれませんが調達金額が大きいほど利回りの超過は少なくなる傾向にあります。
これを考えると、直近のファンドでいえばNo94の高円寺プロジェクト（想定利回り6.0%、調達金額489（百万円））や、No91北青山開発プロジェクト（想定利回り9.0%、調達金額410（百万円））などは実績が上振れしてもおかしくないかもしれないですね。
実績利回り100%は配当金が2倍になるわけではないので注意
実績の利回りが上がる＝配当金が上がるというわけではありません。その理由は運用期間が短くなるケースが多いからです。
実績が超過している34件のファンドのうち、償還時期が早まったファンドは33ファンドあります。つまり、ほとんどのファンドは繰り上げ償還になっています。仮に運用期間が1年想定で想定利回り5%だった場合、運用期間6か月間で同じ配当金額であれば実績利回りは10%となります。
実績利回りは年利換算なので、運用期間が短くなるほど実績利回りが上がりやすくなる点は認識しておきましょう。実際に平均運用期間は想定10.3ヶ月に対して8.0ヶ月と短くなっています。
実績利回りが想定利回りと同様で繰上げしているファンドは、実際の配当金額としては当初想定よりも減っているはずなのでそのあたりにも注意が必要です。ちなみに、この想定利回りと同水準かつ繰上げしている9ファンドは想定利回りがすべて4～6%なので、やはり想定利回りは少し高めを選びたい気がします。（とはいえ、このパターン最近はほとんどありません）
| 実績利回り | 繰上げ |
|---|---|
| 実績超過 | 繰上げファンド数：33 |
| 繰上げしてないファンド数：1 | |
| 想定と同様もしくは以下 | 繰上げファンド数：9 |
| 繰上げしていないファンド数：30 |
どちらにしてもかなりおすすめ
COZUCHIは過去に元本毀損がなく、低リスクな割に比較的高い利回りが期待できます。もともと想定利回りが高いファンドも多いので、想定利回り通りの実績でも十分なリターンです。投資対象が不動産なので、NISAやiDeCo以外に分散投資したいというときにも良い資産運用方法だと思っています。（リスクがゼロではありませんが）
COZUCHIの人気ファンドは応募が1000%を超える場合もざらにあるので、狙いたいファンドがあっても投資できるとは限りませんが、興味がある人にはおすすめできる資産運用先です。
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