ヤマワケエステートは高利回りで怪しい?確かに高利回り=高リスクかも

こんにちは、みたお(@mitao_kabu99)です。

ヤマワケエステート(山分けエステート)は不動産投資型クラウドファンディングの中でも、想定利回りがとても高い事業者です。本田圭佑さんがオフィシャルアンバサダーになっています。2024年に募集があったファンドの多くが想定利回り13%を超えており、過去には想定利回り80%を超えるファンドを出したこともあります。おそらくこの高利回りは顧客を増やす目的もあるので、投資をするなら今のうちに会員登録しておきましょう

ヤマワケエステートが怪しく感じるのは、想定利回りが異常に高いところにあると思います。詐欺というわけではありませんが、確かにヤマワケエステートへの投資はデメリット(リスク)もありました。本記事ではヤマワケエステートに実際に問い合わせた内容も踏まえてメリットとデメリットを解説していきます。

代表取締役(松田 悠介氏)はFUNDINNOの創業に携わった人なんですね。

不動産に投資したいけど、リスクはもう少し抑えたいという人はCOZUCHIのほうがおすすめです。

目次

ヤマワケエステートの魅力は高い利回り。2024年は平均12%以上!

ヤマワケエステートの最大の魅力は、高利回りのファンドが定期的に募集されるところです。ファンド数が多いということは投資機会が多くなるということですので、これも評価できるポイントです。

2024年に募集しているファンドの多くが想定利回り(年利)13%を超えています。主要な不動産投資型のクラウドファンディングの想定利回りはおよそ5~10%程度なので、ヤマワケエステートの利回りはかなり高いといえます。

\利回りが高い事業者は/

クラファン事業者2024年ファンド数平均想定利回り(年利)
ヤマワケエステート1312.5%
COZUCHI(コズチ)65.9%
TECROWD(テクラウド)38.7%
CREAL(クリアル)44.3%
2024/2/19時点

投資家登録はわずか10分

会員登録から投資までは以下の5ステップで完了です。登録自体は10分程度なので今から登録してしまいましょう。

\登録は10分で完了/

登録方法の詳細が知りたい方は、ヤマワケエステートのご利用の流れを確認してください。確認しなくても画面表示に従えば迷う部分はありません。

ヤマワケエステートも優先劣後方式を採用しているが…

ただし、高利回りと引き換えに他事業者よりもリスクも高いと思います。

ヤマワケエステートのリスクが高い理由
  • 劣後出資比率が低い
  • 会社の財務状況がわからない(上場していないため)

気になるのは1つ目の劣後出資比率の低さです。

劣後出資比率は会員登録すれば、各ファンドの障害画面にある「契約成立書面」で確認することができます。ほかのクラファン事業者でも、基本的に劣後出資比率はこの書面で確認します。(ログインしないとみることができません)

もう一つはヤマワケエステート株式会社、ひいては親会社のWeCapitalが上場会社ではないため、財務状況がわからないというのも不安な点です。ただし、事業者上場していないのはヤマワケエステートに限った話ではありません。とはいえ、ここまで高利回りかつ高回転でファンドをだしてくると少々不安になるので、この辺りを気にする人にはデメリットです。

優先劣後構造と劣後出資比率ってなに?

優先劣後構造というのは、事業者(劣後出資者)も一般投資家(優先出資者)と同じファンドに出資することです。仮に物件の評価額が下がった場合、その損失分を劣後出資者が優先的に補填する仕組みによって、一般投資家(優先出資者)の安全性を高めるようにできています。つまり、劣後出資比率が大きいほど一般投資家の損失が出にくいということです。

ヤマワケエステートの劣後出資比率はほとんどのファンドが1%を下回る

劣後出資比率は「契約成立前書面」の中の「2-ⅴ. 事業参加者の権利及び責任の範囲等に関する事項」を見ると確認できます。ヤマワケエステートの劣後出資比率はかなり低く、ほとんどのファンドが1%を下回っています。顕著な例として「東京都北区上中里 バリューアップファンド」を見てみます。

本契約は優先劣後構造となっており、事業参加者は優先出資を行い、本事業者が 0.01%以上の劣後出資を行います。

契約成立前書面 2-ⅴ. 事業参加者の権利及び責任の範囲等に関する事項

このファンドの出資総額は約1億3000万円でしたので、1億3000万円×0.0001(0.01%)=13000円、つまり13000円以上の損失が出た場合、一般投資家に損失が発生するということになります。これだと優先劣後構造の意味はほとんどないということがわかります。

そのため、ヤマワケエステートに全ツッパするのは少々怖い感じがします。サテライト投資的な位置づけにしておきたい事業者かなと。

ちなみに、0.01%以上というのはそれ未満の数字を切り捨てているという意味で、これが0.02%に増えたりするわけではないそうです。(表記方法は検討するとのこと)

ほかのクラファン事業者の場合は5~10%程度の劣後出資比率が多いように感じます。ただし、事業者やその中のファンドによっても比率は変わります。

そのほかの注意事項

その他、いくつか注意する点をお伝えしておきます。

注意点
  • 最低出資金額が10万円のファンドがほとんど
  • 中途解約はできない
  • 入金先はGMOあおぞらネット銀行 手数料は投資家負担

ヤマワケエステートのトップページでは、最小1万円からとなっていますが、1万円から投資できるファンドは多くありません。10万円からのほうが多いです。ただし、1万円ではほとんど投資している感覚が得られないと思うので、個人的には10万円でも問題ないと思っています。

中途解約ができないのは、多くの不動産クラファン事業者に共通しています。(COZUCHIなど一部解約できる事業者もありますが、元本が保証されるわけではありません)

入金の手数料は投資家負担なので、ネット銀行からの振り込みなど振込手数料がかからない方法を考えておいたほうが良いでしょう。

まとめ:ヤマワケエステートはかなり尖った不動産クラファン

ヤマワケエステートはリスク回避よりもリターンを重視する人にはおいしい不動産クラファン事業者です。特に、現在は会員を増やす段階と考えられるので利回りを高くしているようなきがするので、この流れに乗ってみるのも悪くないのではないでしょうか。

\やっぱり高利回りは魅力…と感じるなら/

ほかの業者とも比較してみてください。

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この記事を書いた人

◆ファイナンシャルプランナー(CFP認定者)
大卒から15年以上、東京でシステムエンジニアとして働いたが40歳を前にFPに転身。ライフプランや資産運用に関する無料セミナーや個別相談を通じてお金に不安がある人の悩みを解消中。
得意な分野は資産運用。最近は不動産投資型クラウドファンディングの運用割合を増やし、投資初心者の方にもおすすめの分散投資先として布教中。

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